Según explican los expertos, los proyectos inmobiliarios planifican su desarrollo en un horizonte constructivo de tres a cinco años, por lo que —salvo la postergación en los inicios de faena— el efecto de reconstrucción de las estaciones siniestradas provocará una ralentización en las ventas y rentabilidades que se habían alcanzado tras el anuncio de estos nuevos ejes del tren urbano.
Desde la crisis social del 18 de octubre, más de 80 estaciones del metro han sido siniestradas, destrozos que no solo han afectado a los más de 2,5 millones de chilenos que se trasladan a diario mediante la principal red de transporte de la capital, sino que también a las futuras líneas 7, 8 y 9, las cuales presentarán una recalendarización en los inicios de su construcción debido a un reorden en el presupuesto por la reconstrucción y reparación de los daños de las actuales estaciones, según informó a comienzos de semana el Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones.
Y es que la conectividad y el acceso a servicios a pasos del hogar están entre los principales plus que brinda la cercanía al metro. Independiente de cuál estación sea, esta proximidad conlleva un aumento en la plusvalía de las propiedades, pudiendo rentabilizar de mejor forma un arriendo e inversión inmobiliaria, siendo esto último una de las variables que se podrían ver afectadas negativamente por el retraso en la extensión de los nuevos trazados.
Lo anterior, debido a que tras el alza en la valorización de los terrenos que se generó luego del anuncio de las nuevas líneas, Nicolás Herrera, socio del área de Finanzas Corporativas y Transacciones de la División Real State de BDO, señala que los proyectos inmobiliarios tienen un horizonte de ejecución que fluctúa —en promedio— entre los tres y cinco años.
'Dicho esto, es evidente que con el escenario actual muchos proyectos próximos a comenzar su desarrollo podrían aplaza su inicio. También es muy probable que la plusvalía en aquellas unidades que estarían colindantes a las estaciones de metro tengan un deterioro en el corto plazo y bajen sus rentabilidades'.
A juicio de Felipe Errázuriz, socio fundador de MiPlusvalía.com, esta demora atenuaría el incremento en los valores de esas propiedades, aunque no significa necesariamente que se detenga el aumento de precios en el futuro. 'Ahora bien, si se suspenden dichas construcciones, es otra la situación, y el alza de precios de dichas propiedades debiera a lo menos estancarse por un tiempo o incluso bajar', sostiene.
Cabe destacar que en la replanificación de la expansión que se aplicará no se verán afectadas, de momento, las vías, comunas o trayectos por las que pasarán las tres futuras líneas. El gerente general de Capitalizarme .com, Cristóbal Izquierdo, asegura que la valorización de una propiedad tiene un horizonte de más largo plazo que lo que tomará la reconstrucción de las actuales estaciones afectadas.
'Es por esto que la probabilidad de ver un impacto negativo en el corto plazo es baja, y si existe, tendrá más relación con una potencial disminución en la demanda por compra debido a la crisis actual que por las estaciones destruidas', indica.
Por lo tanto, y pensando en inversiones dentro de las líneas proyectadas por Metro, un estudio elaborado por la división Real State de BDO Chile da cuenta de que, tras el anuncio del trazado, la futura Línea 7 —que se extiende desde Renca hasta Vitacura y con 19 estaciones— presenta el valor promedio de suelo más elevado, considerando un rango de 0 a 1.000 metros a la redonda del trazado, con un precio de 80,3 UF/m2 (ver infografía).
Esto se explica porque aquellas estaciones con mayor centralidad y cercanas a servicios o comercio poseen valores de suelo superiores a las que están más alejadas de los núcleos comerciales, laborales o de servicios, lo que posteriormente se correlaciona de manera directa con el precio que se fijará en las viviendas aledañas.
Sin embargo, al desagregar los precios y rentabilidades por cercanía, el mismo informe da cuenta de que distancias por debajo de los 250 metros presentan valores históricamente menores que el promedio de 1 km a la redonda. Esto se debe al ajetreo constante que se vive en las inmediaciones de las estaciones, áreas que son normalmente utilizadas por locales comerciales con alto flujo de personas.
Daniel McCleary, director de Mercado Libre Clasificados y Portalinmobiliario. com, indica que es probable que las zonas que estén más tiempo sin metro pudiesen tener un impacto en el mediano plazo más vinculado al mercado del arriendo, ya que al no tener la red disponible probablemente podría haber una baja en la demanda, y eso pudiese llevar a generar un estancamiento en los valores de cobro mensual o eventuales caídas moderadas. En tanto, la Línea 9 —entre el centro y La Pintana— tiene los valores de suelo más bajos de las tres proyectadas (31,9 UF/m2).
Al sumar su entorno y el desarrollo inmobiliario que se está gestando en esos sectores, pese al retraso que podría presentar su construcción, sigue representando una 'oportunidad de inversión que presenta características aptas para modelos de desarrollo de integración social o de multifamily, siguiendo las nuevas tendencias inmobiliarias', detallan desde BDO.
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